日期：2016-1-13（原创文章,禁止转载）
和裕地产王骞：土地成本上涨导致北京房价没有下行空间
1998年进入房地产领域，2011年进入和裕地产，16年房产从业经历使得和裕地产营销中心总经理王骞对地产营销颇有心得，他认为地产营销其实很简单：“踏踏实实做事，老老实实做人。”成品销售 坐享其成
談及和裕地產的營銷理念，王騫表示：“和裕地產的營銷理念是‘品質生活，悉心為你’，不打折，不欺騙客戶，用誠信和誠心來對待客戶。此外和裕的項目是現房或準現房階段才開始銷售，做到所見即所得，讓客戶可以坐享其成，這既是對客戶負責的態度，又是企業實力的象征。”
除了现房销售这个属性之外，和裕地产的项目一直以注重园林的建设而著称。和裕的每个项目基本上园林投入都在1000元/平米以上，尤其是最近投资建设的顺义项目，和裕先是投入4个亿建设了公园，然后将小区建在了公园中心。
王騫表示北京最大的可售房源集中在亦莊，有幾萬套房源的供應；剩下的是門頭溝，有1—2萬套的供應，北面是以零散的低密度疊拼、別墅、洋房為主，每個項目供應僅在100—200套之間，最多也就1000套，供量少且不具規模性。通州的可售項目僅保持在個位數上，其供應量最大的區域集中在和亦莊交界的馬駒橋地帶，離亦莊較近，供應量保持在幾千套上。因此北京五環以內在售項目屈指可數，加之國家已經出臺“5環以內不在批住宅用地”的政策，所以北京地產項目在未來的發展方向是向南，原因在于向北發展近山，向西發展是軍事禁區，向東已經到達大廠和香河區域了。
亦莊區域未來潛力巨大
和裕地产的标杆项目林肯公园位于亦庄区域，王骞则是林肯公园项目的操盘手，对于亦庄未来的发展趋势，他有着自己独到的见解：“亦庄整个区域相对而言比较特殊，经过了21年的发展，被定位于国家级经济技术开发区，核心区只有8公里的范围，在这个核心区之内的企业每年的纳税额度有300个亿，可见亦庄的消费实力是非常强大的。因此和裕针对这个区域，用了很多功夫进行研究。在亦庄核心区内，住宅项目相对较少，我们是在2005年获得的土地，2008年正式销售，当时亦庄周边配套很少，但随着林肯公园项目的进入，周边配套在不断地完善之中。林肯公园130万平米的超级大盘之中，自持商业就有12万平米，并且现在已经陆续开始营业，给业主带来了很多生活上的便利。”
亦莊不論是地理位置亦或是人文環境，都具有優勢。目前亦莊正在向外圍擴展，包括亦莊的河西區和路東區，也有優質的開發商陸續進駐。眾多開發商一起來打造亦莊，那么未來亦莊的潛力是無限的，增值空間也是巨大的。
成本提升導致房價無法下降
9月30日出台的两项政策，王骞表示一定会对房地产产生影响。“其中一项是放宽普通住宅的空间，5环以内38000单价，总价不超过400万都划为普通住宅。即政府在给购房者减税，也在很大程度上刺激准购房者去购房。”
“从2009年到2012年，受到政策调控影响，很多客户在观望，积压了两三年的客户量在13年集中爆发，成交量巨大，之后导致北京的供应量与库存已经触底，造成了供不应求的局面，供给的失衡。2014上半年，随着政策的出台，大家受到政策影响，开始观望，也没有信心购房，主要担心房价会下滑。但北京房价并没有下行的空间，北京房价不会下滑的原因在于目前房企的成本在上升，从去年9月份开始，每个招拍挂的土地都是高地价，甚至门头沟六环以外的地价已经达到28000元/平米以上，未来加上建筑成本、税费、融资成本、推广费用、管理费用等，基本上项目的售价是土地成本的一倍左右，即未来门头沟的房价要达到5万以上。包括亦庄已经出现了3万的地价，最高已经达到了5.8万的楼面地价。从去年开始北京土地成交额已达2700多亿，划分到每个地块，单价都很高。龙湖的西局地块是6万的楼面地价，泰禾也将近6万的楼面地价，我们年初在顺利拍到的两个地块，已达将近4万的楼面地价。”
土地成本的上涨，北京未能像大家期盼中一般降价。供应量的降低，高昂的土地成本，已经没有降价的空间。即使有轻微的下浮，也预示着未来房价会越来越高，因为要把前期降价的优惠从后期的项目中找回。加之9月30日，只认贷不认房的利好政策，会让很多改善型需求的客户看到希望，所以有可能在未来2—3个月的时间之内会出现购房的井喷，会让开发商在第四季度将之前的销售计划追补回来，未来房价的下降是没有可能的，原因正如前述，成本到达一定限度，已经没有下行的空间了。另外我国今年整体的经济状况并不是很乐观，房地产解决了劳动力的问题，还可以带动39个行业链条的发展，国家也没有限制房地产发展，是让其稳定的保持增长态势。
