日期：2018-4-7（原创文章,禁止转载）
小区电梯广告位收益本该归业主所有，为何从未见踪影？成立业主委员会，怎么就这么难？物业公司辞退后，为何还能赖着不肯走？这些头疼事，很多小区的居民都遭遇过。
近日，《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）发布全文，面向社会公开征求意见和建议。《条例》明确共有物业收益归全体业主所有，规范业委会换届和日常监督管理，强化政府对物业管理的癫痫病影响生育指导和监督责任。
权属不清纠纷多
四成小区成立业委会，每年物业信访投诉约3000宗
改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会、第一家物业管理企业，出台全国首部地方性物业管理条例《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。物业管理活动涉及千家万户，是重大的民生问题。深圳市住房和建设局局长张学凡表示，此次修订，是全面提升物业管理法治化水平的需要，是有效化解物业管理矛盾纠纷的需要，也是主动服务民生工作的需要。
目前，深圳共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%。近年来，深圳物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下，近三年投诉量分别达到了3210、3313和2611宗。
深圳市住房和建设局副巡视员王曙彩将物业纠纷的原因总结为四类：一是共有产权权属不清，业主维权引发群体事件；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难；三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；四是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。
长期以来，由于我们认识不到位，简单把物业管理等同于行业管理，未能从加强综合治理的角度看待和处理广西癫痫病三甲医院这个问题。王曙彩提出，要解决这些问题，必须对物业管理制度进行重塑。
业主大会更管用
业主大会可取得统一社会信用代码，开共有资金账户
这次修订，主要是沿着三条主线开展，一是加强业主自我管理，让业主有信心有能力参与到管理中；二是理顺业主、业主大会、业主委员会、物癫痫治疗重点医院业服务单位以及建设单位等之间的关系；三是充分发挥政府在物业管理中的指导和监督作用。深圳市法制办环资处处长金闻秀说。
《条例》最大的亮点当属明晰共有物业规定，同时明确了业主大会市场主体地位。
由于种种原因，物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位（车库）和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。《条例》在第二章物业管理区域及设施中，明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时，《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户。
先行《条例》中，由于业主大会不作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使无法开设账户，业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清。张学凡说。《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
就像我们的家庭一样，钱袋子归谁管，谁就说了算。参与此次《条例》起草的北京京都（深圳）律师事务所律师刘长森认为，《条例》实施后，业主大会有了社会信用代码这张身份证，就能够永续存在，并且能开设账户，将钱攥在自己手中，变被动为主动。你提供的服务不符合要求、我不满意，我就能通过延迟付款等手段来抵制。他表示，这将使业主占据主动权，也使物业管理模式从全委托变为部分委托或单项委托，实现根本性的转变。《条例》明确业主大会市场主体地位，解决过去物业公司与业主之间地位不对等的问题。
业委会监管更严格
提高业委会委员准入门槛，引入业主监事会加强监督
钱袋子物业公司管，业主不放心；业委会掌管，业主就能放心吗？《条例》在修订过程中，有人担忧，赋予业主大会的各项权利最终仍需通过业主委员会落实，一些业主委员会委员素质参差不齐，如此规定会不会对广大业主不利。
要担起管钱重担，业委会必须有一定的门槛。《条例》提高了业主委员会委员的准入基本条件，并明确业主委员会及其委员的法律责任。同时，规定对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。
除了自律，还需第三方监管。《条例》提出业主监事会和物业管理委员会两项制度。其中，业主监事会由业主大会决定是否设立，对业主委员会进行监督。而物业管理委员会由政府设立，对业主委员会的选举、换届、日常工作等进行指导和监督；并建立物业管理培训制度。
值得一提的是，《条例》取消了业必归会制度，不再要求物业服务企业自取得资质证书之日起3个月内加入物业协会。王曙彩解释，从近10年的实施效果来看，对于很多侵害业主权益的企业，协会并未及时责令改正、给予通报批评、公开谴责等，未尽到相应管理责任。
面对如此严格的监管，景洲大厦小区业委会主任邹家健认为，这对业委会有些不公平，业委会本身没拿钱，是部分业主的公益参与，却要承担这么大的风险和责任，会让很多热心人望而却步。
物业管理，应该是每个业主的事儿。邹家健认为，不少业主都是事不关己高高挂起的心态，该参加的会不参加，等到会后，说三道四、发牢骚。北京癫痫病专业医院这样，再好的条例也难以落到实处。业主应该积极参与到小区管理中，发挥更大的作用。
