日期：2016-7-11（原创文章,禁止转载）
曾经在全国各大中城市风靡一时、广受追捧的房地产售后包租模式，随着时间的推移，投资风险已逐步凸现。尽管有关部门在2006年就已经叫停，但种种迹象表明，售后包租在我市造成的负面影响持续存在。
曾经美丽的“馅饼”如今成了“陷阱”
2008年下半年，因为债务纠纷，通过抵债方式，周先生的岳父以每平方米5000多元的价格在财富广场17楼购买了一套房子，并签订了委托经营协议。之后，老先生就开始喜滋滋地等待收租了。谁知道，到最后，他听到的消息却是“楼房未竣工，开发商就卷款跑了”，而且，他所购的那套房子还被开发商抵押出去了。
据了解，早在2006年，就有不少市民购买了财富广场的房子，当时的价格在3000元/平方米左右。财富广场现在成了烂尾楼，几百户业主的投资眼看要打了“水漂”。尽管政府部门已专门成立了工作组，正在寻找有实力的公司来接盘，但不管结果怎样，投资者的损失已经注定不可能完全挽回。
在腾讯QQ中，财富广场的业主们自发组建了群，大家在此互通消息，关注着事态进一步发展。
2006年，谢女士以每平方米1843元的价格分期付款购买了扬生国际公寓一套50多平方米的房子，并与名洋大酒店签订了一份《委托经营合作协议》，约定自2006年12月1日起至2016年12月1日止，将其在扬生国际公寓所购的房产委托给名洋大酒店经营，每月分红895元。为此，谢女士还支付了2万余元的装修费。2008年，她拿到了产权证。
满心以为找到一个好的投资方向的谢女士，在拿了两年的分红之后，就再也没有拿到一分钱。谢女士说，在房屋收不到分红之后，曾有业主想收回房产，但最终没有成功。
谢女士说：“这里面有个整体问题，很多房子面积并不大，30多平方米一间，功能也不是很全，不利于各业主分别出租。另外癫痫的症状是什么，名洋大酒店一直没有放弃经营，见部分业主锁上了自己的房屋，便停止对该房屋供水供电，并表示要将一楼大堂作为门面租出去，让业主们另辟上楼通道。”
最近几个月，名洋大酒店正在装修，并挂出另外一块牌子——泰和大酒店。泰和大酒店的董事长罗文彬并不愿意接受采访。用他的话来说，他和各位业主一样，也蒙受了损失。据了解，罗文彬是名洋大酒店持股超过70%的大股东。一直以来，酒店都是由另一位股东经营和管理，而他自己则在广东发展。
罗文彬表示，他回来就是要重整旗鼓的，目前，泰和大酒店正在与各位业主重新签订委托经营合作协议。记者问，对经营目标是否有信心？是否能保证各位业主的利益？罗文彬表示，希望各位业主充分理解和支持他，他将付出百倍的努力。
售后包租涉嫌变相融资和投资回报承诺
除名洋大酒店外，目前我市还有多家产权式酒店正在经营。所谓产权式酒店，通俗地讲，就是将酒店分成若干个产权单位卖出去，酒店管理公司再把所有的房间租过来经营，购买这些产权的业主可以从租金中获得收益。尽管大多数运作产权式酒店项目的开发商并不同意“圈钱”或“变相融资”的说法，但“10年包租、年收益8.5%”、“统一经营、零风险投资”、“15年收回成本”等，是当初这些开发商在售房过程中明里暗里的常用宣传语，这便意味着其采取了售后包租的销售模式。
日前，市房产管理局执法队队长李向阳在接受记者采访时明确表示：对以售后包租等形式销售商品房的，一经发现，将严肃查处。
李向阳表示，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》等有关规定。
根据2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
李向阳强调，消费者在购买商品房时，必须查验开发商的五证是否齐全。另外，在商品房未竣工或未取得房屋产权证的情况下，开发商与购房者签订所谓的包租协议或委托经营协议均涉嫌违法。
谈及产权式酒店，李向阳称，对已取得产权的房屋，业主是自住还是租赁给他人，那是业主的选择，市房产管理局无权干涉。
业已存在的产权式酒店能否兑现租约
在五岭广场有几家酒店被业内人士认为是郴州产权式酒店的旗帜。记者采访了经营其中一家酒店的公司负责人。这位负责人告诉记者海南治癫痫那家好，他们的酒店虽属产权式酒店，但当初是现房销售，业主在买房时就能看到房内装修，然后再决定是否投资产权式酒店。两年前，公司办齐了各业主的产权证，公司为保障业主的利益还为业主们提供租金担保。记者查看了几份当初他们与业主签订的租赁合同，其中“违约责任”条款中确有第三方提供担保的表述。这位负责人对记者说，在租赁的10年期限内，公司会确保业主的收益，而10年之后，若业主愿意继续委托公司经营，将采取风险共担的方式，不再提供担保，但会请专业的财务公司监督，参照股份制企业来进行运作。
如此运作的产权式酒店让业主似乎放心许多，但据了解，能对租金提供第三方担保责任的产权式酒店少之又少。
记者从业内人士处得知，还有火车站附近的假日宾馆、中山西街的西街银座等多家产权式酒店正在经营中。另外，香雪路一家即将开业的商务酒店也是产权式酒店，而且该酒店与业主签订的租赁期限长达15年北京治癫痫医院。
对于这些产权式酒店，能否兑现租约是最让业主关心的问题。其次是，如果租期到了，有业主想收回房屋，而酒店又要继续经营下去，这样的矛盾又如何解决呢？
有关部门曾紧急叫停商用房售后包租
在房地产项目中，开发商为迅速吸引人气，抛出种种诱人的售后回报指标，可一旦开发商不能如约交房或在包租期内项目经营状况不佳，投资者的利益便难以得到保证。而且，在包租期满后，项目如何经营也充满变数，风险很多。
2006年，针对一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，原建设部（现为住房和城乡建设部）发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。
在当年5月22日召开的新闻发布会上，原建设部的新闻发言人说，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为几部分出售给购房人的销售方式。
该新闻发言人表示，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等。
在这次新闻发布会上，原建设部第一次旗帜鲜明地指出房地产市场诸多营销手段中售后包租这种营销模式涉嫌违法，并要求各级房地产主管部门一经发现有违法行为必须严肃查处。
拿房地产售后包租模式开刀，既可视为是有关部门具体遏制房价措施的强力出台，也可视为是以杀一儆百的行政干预方式来维护房地产市场的正常发展。但是，商品不动产售后包租模式其实由来已久，出现问题其实也由来已久，凭一纸禁令难以完全消除或杜绝。现在看来，售后包租只不过是从地上转移到地下而已，变换着各种方式，暗流涌动，不然，为什么这么多的租赁协议或委托管理协议在2006年5月之后还能继续被签订？
商用房售后包租存在五大风险和隐患
我国至今未出台专门规范产权式酒店的法律法规，不少投资者既说不清楚什么是售后包租、什么是产权式酒店，也说不清楚二者之间的因果关系，而产权式酒店目前继续存在已是不争的事实。对许多投资者来说，这项经营权不在自己手里的生意前景到底如何？
在2006年原建设部新闻发言人的新闻稿中，提及售后包租等销售形式存在大的风险隐患有5个。一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
此外，仔细比较采取售后包租商业模式的房屋价格，人们会发现，往往比同期相邻地段的楼盘要高出不少。在高回报的光环下，这往往被忽略，然而一旦租金拿不到，投资者多支出的房价部分就白白损失了。另外，商业地产的土地使用年限为50年，扣除开发商开发时所用的时间，投资者所买到的房产使用年限一般不足50年。相对住宅70年的土地使用年限，这也算损失。
